Кому не нужно платить налог с продажи квартиры. С января 2016 года минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога увеличился до 5 лет! Но не для всех, да, да …
Для большинства собственников жилья осталась возможность продать свою недвижимость без уплаты налога после 3-х лет владения.
3-х летний срок владения применяется, если соблюдается хотя бы одно из условий:
— квартира была куплена до 01 января 2016 года;
— была приватизирована;
— получена в наследство или в подарок от члена семьи или близкого родственника;
— приобретена по Договору пожизненного содержания с иждивением;
— является единственным жильем налогоплательщика.
В этих случаях после трехлетнего владения, продавцу не нужно платить налог при продаже квартиры (п.3, ст.217.1, НК РФ).
Для всех остальных случаев применяется 5-ти летний срок владения (п. 4, ст.217.1, НК РФ), после истечения которого тоже можно продать квартиру без налога.
Кому не нужно платить налог с продажи квартиры
А теперь пара уточнений и примеров для наглядности.
Пятилетний срок владения фактически применяется только к тем квартирам, которые куплены (именно куплены) на первичном или вторичном рынке после 01.01.2016. И только в том случае, если эта квартира – не единственное жилье у человека. Причем, наличием другого жилья считается и дом в деревне, оформленный на него, и доля в праве общей долевой собственности, и даже совместная собственность супругов в другой квартире.
То есть если человек купил квартиру в новостройке, скажем, в 2018 году, и при этом у него есть доля в праве общей долевой собственности в квартире родителей, то для того, чтобы продать свою квартиру в новостройке без налога, ему надо будет ждать 5 лет – до 2023 года.
Но если бы он не имел доли в собственности у родителей, то он смог бы продать свою новостройку без налога (как единственное жилье) уже через 3 года владения – в 2021 году.
Кому не нужно платить налог с продажи квартиры
Есть и еще одно уточнение в законе насчет «единственного жилья»
Законодатели учли, что на рынке много альтернативных сделок, когда одновременно продается и покупается две или несколько квартир. Бывает и так, что семья покупает сначала новую квартиру, а затем продает старую (чтобы расплатиться по кредиту, например). Тогда в какой-то момент времени у человека оказывается в собственности две квартиры единовременно. Что тогда? Платить налог при продаже?
Нет. Закон дает возможность иметь формально две квартиры в собственности в течение 90 дней, в течение которых сохраняется возможность продажи квартиры без уплаты налога как «единственного жилья» после 3-х лет владения (пп.4, п.3, ст.217.1, НК РФ).
Ну, а если квартира не покупалась, а была получена в собственность другим путем (приватизирована, подарена, унаследована), то при ее продаже налог платить не нужно тоже после 3-х лет владения, даже если это не единственное жилье.
Кому не нужно платить налог с продажи квартиры
Но и здесь есть оговорка
Наследство или подарок должны быть только от члена семьи или от близких родственников. К членам семьи относят, прежде всего, супругов, а перечень «близких родственников» указан в законе (ст.14, СК РФ):
— родители и дети;
— дедушки, бабушки и внуки;
— братья и сестры.
Если же квартиру подарил «друг» или наследство досталось по завещанию от «доброго дяди», то применяется уже 5-ти летний срок владения, после которого не нужно платить налог.
Кстати, закон дает право субъектам РФ уменьшать по своему усмотрению
этот самый «минимальный предельный срок владения» вплоть до нуля, для всех налогоплательщиков или только для отдельных категорий граждан, либо для отдельных категорий объектов недвижимости (п.6, ст.217.1, НК РФ). Поэтому, при продаже квартиры есть смысл уточнить в своем регионе, действует ли в отношении минимального срока владения квартирой общее правило (указанное выше), или власти региона уменьшили этот срок для своих жителей.
Вроде бы все понятно? Не совсем!
Ведь, срок владения квартирой зависит от того, с какого момента его начать считать. Например, когда начинать считать срок владения квартирой в новостройке – с момента ее передачи по Передаточному акту или с момента оформления права собственности? А в случае получения наследства – с момента регистрации права или с момента открытия наследства? И т.п.
С какого именно момента правильно считать срок владения квартирой для разных случаев рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.
Кому не нужно платить налог с продажи квартиры
Какие еще есть способы не платить налог при продаже квартиры?
Избежать уплаты НДФЛ, или хотя бы сократить размер суммы налога при продаже жилья можно с помощью некоторых налоговых вычетов.
В частности, если квартира продается раньше, чем истечет «предельный срок владения», то возникающую налогооблагаемую базу можно уменьшить двумя путями:
вычесть из налогооблагаемой базы один миллион рублей;
вычесть из налогооблагаемой базы сумму затрат на приобретение этой недвижимости.
С оставшейся после вычета части стоимости нужно будет заплатить налог НДФЛ-13%. И если, например, «случайно» окажется, что затраты на покупку квартиры и доход от ее реализации совпадают. Что делать? Налог с продажи такой квартиры платить не нужно, независимо от срока владения.
Для снижения суммы налога с продажи на практике все еще применяют старый дедовский способ. Это занижение стоимости квартиры в договоре.
