Предоплату или задаток вносить за выбранную квартиру. На практике предоплату за покупаемую квартиру вносят в виде задатка. Или в виде аванса.
Что такое предоплата?
Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.
Что такое задаток?
Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.
В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.
Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.
Поэтому агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка. И соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.
Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность. Поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке.
Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности. И чаще принимают предоплату в виде аванса. Но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя. Если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.
Предоплату или задаток вносить за выбранную квартиру
Порядок внесения аванса при покупке квартиры
Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.
Срок аванса за квартиру
Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки. То есть до подписания Договора купли-продажи квартиры и подачи документов на регистрацию.
Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже:
— готов ли весь пакет документов;
— от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца;
— от времени, необходимом Покупателю для проверки документов квартиры и самого Продавца.
Торопиться здесь Покупателю не стоит
Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени, например, на месяц. Этого времени бывает достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом. Также для их проверки Покупателем. И для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.
Сумма аванса за квартиру
Маловато будет! – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги.
— В самый раз! – даем уверенный ответ. И объясняем Продавцу, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.
Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры. Либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. Торг здесь вполне уместен.
Кому вносить аванс при покупке квартиры
Перед тем, как вносить аванс за квартиру, следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу. И его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН.
И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.
На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно.
Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры. Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.
В этом случае Договор аванса за квартиру будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).
Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.
Предоплату или задаток вносить за выбранную квартиру
Договор аванса за квартиру
Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:
адрес квартиры,
ее полная стоимость,
срок аванса,
сумма аванса,
назначение аванса, условия его возврата и невозврата,
штрафные санкции (если о них договорились),
ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).
Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.
В практике купли-продажи квартир, обычно, договариваются таким образом, что если Продавец вышел на сделку в заданный срок и со всеми документами, а Покупатель не готов покупать, то аванс ему не возвращается.
Но ведь мы (как Покупатель) можем отказаться от покупки и по объективным причинам. Например, если нас не устроило какое-нибудь условие сделки или нас смутил какой-нибудь документ при проверке. Как тогда быть?
В Договоре об авансе следует предусмотреть будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку или через аккредитив), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.
Здесь вообще нужно перечислить все важные условия проведения сделки (в т.ч. обязательство выписки всех жильцов из квартиры), иначе Продавец может выйти на сделку со своими условиями и при нашем несогласии, на основании того же договора он не вернет нам аванс.
Подписание договора об аванса за квартиру.
Чтобы Покупателю подстраховаться на случай, если после внесения аванса, обнаружим какие-либо сюрпризы или нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:
В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств.
То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, справку из ПНД.
Грамотно составить формулировки Договора об авансе, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов.
Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.
Предоплату или задаток вносить за выбранную квартиру
При желании, договор можно составить, подписать и заверить у нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.
В качестве авансового соглашения можно использовать и Предварительный договор купли-продажи квартиры. Принципиальной разницы в названии документа здесь нет. И в том и в другом случае в нем указываются намерения сторон, перечисляются условия будущей сделки, и передается некоторая сумма денег в обеспечение намерений.
Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.
Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).
Условия внесения аванса при покупке квартиры.
На практике, аванс за квартиру на «вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.
Но надежнее передавать деньги в нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.
Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс можем внести в самом агентстве недвижимости.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
