Не на цену квартиры, а на Застройщика смотрим сначала
При покупке квартиры в новостройке, немногие Покупатели уделяют внимание оценке риска вложений в строительный проект.
Все внимание уделяется вопросам:
– техническим;
– юридическим;
– финансовым.
Как Покупатель жилья в строящемся доме принимает решение о покупке? Как это обычно выглядит?
Не на цену квартиры
Ошибка Покупателя
Человек, прежде всего, смотрит на:
– расположение;
– тип дома-новостройки;
– на цену квартиры в нем.
И если и то и другое его устраивает, то решение о покупке созревает быстро.
Потом Покупатель начинает изучать процесс покупки квартиры:
–договор с Девелопером;
– оплаты строящейся квартиры.
Решение инвестировать деньги в строительство считается уже принятым по умолчанию.
В чем здесь ошибка Покупателя?
Ошибка в том, что при покупке квартиры в строящемся доме, мало кто пытается оценить риски этой инвестиционной сделки. А зря!
Низкая цена на квартиры, которых пока еще нет, как раз и призвана для того, чтобы отвлечь Покупателей от риска вложений в инвестиционный проект.
Не самая лучшая стратегия для Покупателя:
- Слепо доверять яркой рекламе Девелопера.
- Бросаться на низкую цену еще не построенных квартир.
- Полагаться на традиционное «авось, пронесет» .
В отличие от множества юридических рисков вторичного рынка жилья (т.е. рисков утери или ограничения прав собственности на квартиру), на первичном рынке почти все риски сводятся к одному главному фактору.
Какому?
Риск покупки квартиры в строящемся доме
Основной риск покупки квартиры в строящемся доме-новостройке – это риск его НЕДОСТРОЯ.
От чего он зависит? Очевидно, от того, КТО строит. То есть – от ЗАСТРОЙЩИКА.
Юридические риски здесь Покупателю не грозят (если покупка происходит по Договору долевого участия), т.к. передача прав на построенную и оплаченную квартиру в новостройке – это строго регламентированный законом процесс, и оспаривание прав здесь – большая редкость.
А вот если строительство приостановлено на неопределенный срок, или вовсе заморожено, то все остальное уже не имеет значения.
Не на цену квартиры
Несостоятельность и банкротство Застройщика – вот главный риск покупки квартиры в новом строящемся доме.
И как тут быть Покупателю квартиры?
Что делать:
Как снизить риск покупки квартиры в строящемся доме?
Покупка квартиры в новостройке – это инвестиция в будущий результат. А любая инвестиция несет в себе риски. И не обращать внимания на этот риск – грубая ошибка инвестора.
Оценка риска при покупке квартиры в строящемся доме сводится к оценке девелоперской компании, которая строит этот дом.
А точнее – к оценке ее строительного опыта и финансово-административных возможностей.
Конечно, действие компенсационного фонда и эскроу-счетов снижают риски таких инвестиций. Но не устраняют их полностью. И армия обманутых дольщиков напоминает об этой суровой реальности.
Поэтому тщательная проверка деятельности строительной компании все равно остается ключевым элементом контроля риска при покупке новостройки.
А тут мы, на всякий случай, добавим пару полезных советов, которые пригодятся каждому Покупателю для того, чтобы снизить риск покупки квартиры в строящемся новом доме.
Не на цену квартиры
Первый совет.
Учитывайте текущий тренд рынка недвижимости. Риск покупки квартиры в новостройке тем ниже, чем активнее растет в данный момент рынок.
Почему?
Дело в том, что на подъеме рынка риск недостроя дома уменьшается. Ведь основа финансовой устойчивости девелоперского проекта – это его продажи, темп и объемы поступлений средств от продаж квартир в строящихся домах. На растущем рынке продажи идут лучше, поэтому Девелопер не испытывает финансовых трудностей. Он вовремя расплачивается с подрядчиками, энергетиками, муниципальными службами, банками и т.д.
Конечно, уменьшение риска для Покупателя компенсируется здесь повышением цен на квартиры в новостройках. Но так устроен рынок, в нем все взаимосвязано.
Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости. А можно просто посмотреть графики цен на квартиры. Вид этих графиков наглядно покажет, какой сейчас тренд на рынке.
Не на цену квартиры
Второй совет.
Учитывайте масштаб деятельности Девелопера. Риск покупки квартиры в строящемся доме у крупного Девелопера федерального уровня всегда ниже, чем у небольшой компании местного розлива. Тому есть две причины.
Во-первых, крупные компании имеют лучший доступ к финансам. То есть их с удовольствием финансируют крупные банки, предоставляя им долгосрочные кредиты на выгодных условиях, а значит, проблемы с финансированием стройки здесь менее вероятны.
Во-вторых, если все же случается банкротство крупного Застройщика, то к проблеме, как правило, подключаются региональные или даже федеральные власти. Ведь масса обманутых дольщиков и опасность социального взрыва никому не нужны, поэтому власти помогают передать недостроенные объекты другим Девелоперам, предоставляя им привилегии, с условием, что они достроят объекты лопнувшего гиганта.
Ну и конечно при покупке квартиры в строящемся доме, нужно учитывать текущий этап строительства. Чем ближе оно к завершению, тем меньше риск вложений в такую сделку.
Но опять же, для Покупателя уменьшение риска компенсируется увеличением цены на квартиру. «Се ля ви», как говорят французы, в смысле – ничего не поделаешь, такова жизнь.
