Как при продаже квартиры не попасть в засаду. В чем здесь засада?
История
При продаже своей квартиры продавец подписал договор. В нем было условие получения им денег за квартиру. А затем, как это принято на рынке, он составил расписку в получении денег.
Где ошибка?
Кто-то договаривается о передаче денег после регистрации перехода права по договору. А кто-то договаривается о передаче денег сразу при подписании документа. В Договоре купли-продажи квартиры, обычно указывается и условие передачи денег за квартиру. Ситуации бывают разные. И условия передачи денег – тоже.
Иногда по условиям договора деньги передаются до государственной регистрации сделки. То есть в момент подписания Договора купли-продажи. Именно здесь таится опасность для Продавца.
Как при продаже квартиры не попасть в засаду
Что неверно
Продавцу, казалось бы, в этом случае должно быть вполне комфортно. Он получает то, что хотел сразу. Даже не дожидаясь юридического перехода права собственности на квартиру.
Так оно и есть. За небольшим исключением.
После регистрации сделки и перехода права собственности к Покупателю, принято еще физически передавать квартиру по Акту приема-передачи. Плюс к тому с Продавца часто требуют расписку в получении денег за проданную квартиру.
И вот продавец, уже давно получивший деньги, в благодушном настроении легко и непринужденно подмахивает расписку.
И не особенно задумывается о связанных с этим юридических коллизиях.
- Получается, что согласно Договору купли-продажи квартиры Продавец уже получил всю причитающуюся ему сумму при подписании этого документ.
- Расписка же буквально говорит о том, что Продавец еще раз получил такую же сумму от Покупателя при передаче квартиры.
- А это уже неосновательное обогащение — юридическое понятие. Закон такой халявы не допускает. Юридически он уже второй раз получает деньги за одну и ту же квартиру. Не порядок!
- Здесь важен юридический факт. А юридический факт подтверждает двойную оплату квартиры.
- Такой несуразностью вполне может воспользоваться ушлый Покупатель. Может он и не планировал «кидать» Продавца, но ему подсказали добрые люди, что такая возможность у него есть.
- Подав в суд иск о возврате излишне уплаченных денег за квартиру, Покупатель имеет реальный шанс выиграть дело. Так как Продавцу будет очень сложно подтвердить, что деньги он брал один раз. А документы о получении денег подписал два раза, просто не подумав.
- Продавец может остаться без квартиры и без денег. И все по закону.
Как при продаже квартиры не попасть в засаду
Кому-то может показаться это бредом. В Гражданском Кодексе РФ неосновательному обогащению посвящена целая глава (Глава 60 ГК РФ). И в частности, статья 1102 ГК РФ (в начале этой самой главы), которая так и называется «Обязанность возвратить неосновательное обогащение».
Что же делать?
- Лучше договариваться о передаче денег после регистрации сделки в Росреестре. И именно такое условие прописывать в самом договоре. Тогда расписка о получении денег Продавцом будет лишь подтверждать выполнение заданного в договоре условия. И никаких юридических коллизий. Покупатель вряд ли станет спорить из-за такого условия постоплаты. Ему это вполне комфортно. А чтобы Продавец не волновался насчет того, получит ли он деньги после регистрации, ему следует изучить правила о том, как происходит передача денег за квартиру.
- В случае же, когда по условиям Договора купли-продажи квартиры деньги передаются до регистрации, то сам договор является подтверждением, что деньги уже получены. Подписи на договоре фиксируют этот факт.
И расписку в таком случае Продавцу давать не следует.
